2020

Gayrimenkul Hukuku Bülteni

Corona Virüsü Salgını Çerçevesinde Hazırlanan 7226 sayılı Kanunda Kira Hukuku

İlk olarak Çin’in Wuhan kentinde görülen daha sonrasında ise tüm dünyaya yayılan Covid-19 virüsünün ülkemizde de 11 Mart 2020 tarihinde görülmesiyle birlikte birçok sektör sekteye uğramıştır. Pek tabi sözleşmeler hukuku alanı da bu süreçten etkilenmiştir. Bu bağlamda aşağıda kira sözleşmelerinde kiracının asli edim yükümlülüğü olan kira bedeli ödeme borcuna aykırılık halinin sonuçları 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ve Resmi Gazete ‘de yayımlanan 26 Mart 2020 tarihli 7226 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun çerçevesinde incelenecektir.

Kira sözleşmesi kiracı ve kiraya vereni sözleşmenin tarafları olarak bir araya getiren bir sözleşme türüdür. TBK m. 299 ‘da ise tanımı şu şekilde yapılmıştır; “Kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” Görülmektedir ki kira sözleşmesi taraflara karşılıklı olarak borç yüklemektedir. Kiracının ilk sorumluluğu kira bedelini düzenli olarak kiraya verene ödemekken kiraya veren de kiralananın kullanımını ayıpsız bir şekilde kiracıya sağlamalıdır. Buna ilişkin olarak kira sözleşmesi genel hükümlerde kiracının temerrüdü başlıklı TBK 315/1 hükmünün ve kiracıdan kaynaklanan sebeplerle kira sözleşmesinin sona ermesine ilişkin konut ve çatılı işyeri kirası TBK 352/2 hükmünün incelenmesi yerinde olacaktır. 

TBK m. 315/1 der ki; “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda sözleşmeyi feshedebileceğini bildirebilecektir.”

TBK m.352/2 der ki; “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl veya daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren,  kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.”

Görüldüğü üzere TBK m.352/2 ‘de iki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası açılabilecekken TBK m.315 hükmünde kira bedelinin ödenmesinin yanında m.352/2 ‘den farklı olarak yan giderlerin ödenmemesi hali de madde kapsamına dahil edilmiştir. Dolayısıyla yan giderler ödenmediği TBK m.352 hükmüne gidilemeyecekken TBK m.315 hükmü uygulama alanı bulacaktır. 

TBK ‘nın 314. maddesi uyarınca aksine yerel adet olmadıkça veya taraflar aksini kararlaştırmadıkça kira bedeli ve yan giderleri kiracı her ayın sonunda ödemekle yükümlüdür. Ancak yaşanan salgın sebebiyle sektörlerdeki durgunluk göz önüne alınmış ve 26/03/2020 tarihli kanunla işyeri kiralarında kira bedelinin 3 Mart 2020 ile 30 Haziran 2020 tarihlerine kadar işleyecek bedelinin ödenememesinin kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacağı hüküm altına alınmıştır. Düzenleme şu şekildedir; “GEÇİCİ 2. MADDE – 1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.”

Düzenleme incelendiğinde ilk göze çarpan husus düzenlemenin yalnızca iş yeri kiralarına ilişkin olmasıdır. Ancak kira bedeli gibi yan gideri de ödemek kiracının yükümlülüğü olduğundan ödeyememe yükümlülüğü kapsamına yan giderler de dâhil edilebilecektir. Bunun yanı sıra konut kiraları bakımından ise kira bedelinin ödenmemesinin kira sözleşmesi bakımından fesih ve tahliye sebebi olacağı anlaşılmaktadır.

Diğer bir husus ise düzenlemede ödenmemesi değil ‘ödenememesi’ kavramı kullanılmasıdır. Bu bilinçli tutumdan anlaşılan şudur ki, kira bedelini ödememe halini kiraya verenin yine fesih ve tahliye sebebi yapabileceği ancak ifa engeli/mücbir sebep söz konusu olduğunda fesih ve tahliye risklerinin ortadan kalkacağı şeklindedir. Buradan çıkarılan son sonuç ise kiracının fesih hakkının şartları oluştuğunda, bu hakkını gerekli sürelere uyarak serbestçe kullanabileceği yönündedir.

Melis Metin

Yorum yap